Har du hørt om swaplån?

Sandsynligheden for at du allerede kan give en konkret forklaring på, hvad et swaplån er, er måske ikke særlig stor. Her er nemlig tale om en af de absolut mere unikke låntyper, der dog har en masse fordele at byde på – og det er der også flere og flere danske andelsboligforeninger der hver dag udnytter.

Hvis du har dine engelske færdigheder på plads, vil du vide, at at ’swappe’ betyder at ’bytte’. Kort fortalt er et swap lån altså en låneaftale hvor der byttes renter – normalt mellem en andelsboligforening og et pengeinstitut. Nedenfor skal give en nærmere swap lån forklaring, således at du bedre kan sætte dig ind i, om lånet egner sig til din situation.

Så hvad er swap lån?

Som beskrevet kort ovenfor, er et rente swap altså et bytte af renter mellem bank og andelsboligforening. Typisk har foreningen optaget et realkreditlån eller et flexlån, der giver dem mulighed for at foretage et renteswap eller swap lån med banken. Det betyder i bund og grund at andelsboligforeningen beholder det oprindelige lån med den variable rente, men at alle eventuelle rentestigninger sendes videre til banken. Ligeledes er det dog også banken der kan score kassen hvis renten eventuelt skulle falde.

Normalt bliver aftalen udarbejdet således, at boligforeningen og det enkelte pengeinstitut udarbejder en kontrakt der beskriver det egentlige rentebytte. Herefter vil foreningen betale en fast swap rente til banken, normalt månedligt, hvorefter banken tager sig af den nu variable rente med alt hvad dette indebærer på både godt og ondt.

Både fordele og ulemper ved rente swap

Som med alt andet her i livet, er der selvfølgelig både fordele og ulemper ved at swap rente. Om det er en fornuftig løsning der reelt kan betale sig for din andelsboligforening, afhænger i den grad af foreningens nuværende økonomi og situation.

Den klare fordel for en andelsboligforening er selvfølgelig at risikoen for at renten stiger, bliver sendt videre til banken som nu har ansvaret. Med en variabel rente er der ingen garanti for at denne vil forblive den samme under hele under hele låneperioden, og hvis foreningen derfor er gået en hård tid i møde, kan det være en fordel at sende renten videre til banken som nu tager risikoen. Dette er også den typiske grund til at en boligforening vælger at optage et swap lån.

Når det så er sagt, er der selvfølgelig ingen garanti for at renten ikke vil falde – og hvis det er tilfældet, ender foreningen med en rente der i mange tilfælde er en hel del højere end den oprindelige rente. Derfor vil boligforeningen under alle omstændigheder løbe en risiko.

Sådan påvirker et swap lån dig

Selvom at der selvfølgelig er klare fordele forbundet med et swaplån, er det også vigtigt at være opmærksom på, at aftalen kan vise sig at blive et problem, da markedet kan gennemgå store svingninger på både godt og ondt og dette kan påvirke din andelboligforenings overordnede formue. Selvom at der ikke stilles nogen garanti for at dette vil ske, vil foreningen ikke få noget ud af aftalen i perioder, hvor renten faktisk er lavere end ved den oprindelige indgåelse.

Hvis du går og leger med tanken om at købe en andelsbolig, er det derfor en god idé at undersøge foreningens økonomiske situation på forhånd – og her er det oftest nødvendigt at få hjælp med en bank. Så længe at foreningen blot har en sund økonomi, behøver det ikke at blive et problem at investere i en andel der har renteswap – tvært i mod kan du for tiden glæde dig over at der generelt bevilliges yderst lave renter på swapaftalerne og det er derfor forholdsvis nemt at gøre et både billigt og godt køb!

Husk også på at det til enhver tid er muligt for foreningen at foretage en indfrielse af swap lån, så foreningens nuværende situation kan sagtens ændre sig fra den ene dag til den anden.

Bør du købe andelsbolig?

I dag er det igen gået hen at blevet populært at investere i andelsboliger og det er der mange gode grunde til. Andelsboligen er på mange måder anderledes end ejerboligen, idet at du ikke køber en decideret bolig som sådan men derimod en andel der giver dig ret til at bosætte dig en af foreningens boliger. Derudover vil du sikkert også opleve at finansieringen er en hel del anderledes når det gælder andelsboliger, da det som hovedregel ikke er muligt at få bevilliget et almindeligt realkreditlån.

Før at du begynder din jagt på den perfekte andelsbolig, er det først og fremmest essentielt at få styr på, hvor meget du har råd til at købe for. Som hovedregel er det vigtigt at du har en sund økonomi og i dag findes der ingen banker hvor man kan få et lån trods rki til køb af andelsbolig.

Selvom at din egen økonomi er vigtigt, er det dog også vigtigt at undersøge de enkelte foreningers situationer. Som du kan læse ovenfor i vores swap lån forklaring, er der mange faktorer der kan gå ind at påvirke en andelsboligforenings situation fra den ene dag til den anden. Derfor anbefales det altid at du har både bank og advokat med inden over inden at du investerer i den første og bedste andelsbolig du finder.

Tænk på finansieringen

I modsætning til almindelige realkreditlån og banklån til ejerbolig, kan du muligvis komme ud for, at finansieringen af dit andelsboligkøb kan vise sig at blive en noget dyr og kringlet affære. I dag er det nemlig ikke muligt at låne penge i et almindeligt realkreditinstitut når det drejer sig om andelsboliger. Det skyldes igen at du ikke køber en egentlig bolig som sådan, men derimod ’blot’ en brugsret.

Af denne grund bliver du derfor tvunget til at optage hele lånet gennem banken, hvilket som regel er en dyrere løsning. Et banklån vil nemlig altid have højere renter end almindelige realkreditlån og derudover skal du også selv være i stand til at betale 5% af købsprisen. Sørg derfor altid for at sikre dig at økonomien er fuldstændig på plads inden at du begynder finansieringen af dit køb.

Relaterede artikler